¿QUÉ SON LOS DERECHOS Y ACCIONES DE UN TERRENO O INMUEBLE?

Los Derechos y Acciones de un inmueble es la forma jurídica de representar la copropiedad en dicho bien. La copropiedad es la concurrencia de dos o más personas en la propiedad de un bien.

Veamos un ejemplo:

Para efectos del ejemplo, una persona viuda fallece y deja como herederos universales a 4 hijos que heredan en partes iguales al cual graficamos de la siguiente forma:

Se entiende que cada hijo recibe por herencia porcentajes iguales; sin embargo, uno de los hijos quiere venderlo y sus hermanos se oponen, por lo que después de mucha discusión el HIJO 4 decide venderlo sin autorización de nadie, le basta la sucesión intestada realizada ante notario para que lo nombren como heredero y por tanto dueño del 25%.

El HIJO 4 se da cuenta que siendo el propietario del 25% lo es de la parte alícuota por lo tanto puede venderlo y de acuerdo con el artículo 1529° del Código Civil Peruano, que señala que: “Por la compraventa el vendedor se obliga a transferir la propiedad de un bien al comprador y este a pagar su precio en dinero”.
Aquí tenemos otro análisis:

De la compraventa se puede observar que el inmueble sus partes alícuotas son las siguiente:

Ya no hablamos de herencia, hablamos de copropiedad, de partes alícuotas, por lo que el nuevo propietario del porcentaje de inmueble es el COMPRADOR 1 con 25%.

Es más, esta compraventa está inscrita en los Registros Públicos, pero sale como copropiedad que ha sido vendida por un legítimo propietario (entiéndase propietario del 25% de las partes alícuotas), por lo que al adquirir un bien en compraventa adquiere todos los atributos de la propiedad; uso, disfrute, disposición y reivindicación.

El nuevo propietario de una parte de la propiedad, no puede ejercer al 100% de su derecho por tratarse de una venta de la parte alícuota, es decir que al ser copropietario, visto desde la situación en la que dos o más personas (sean naturales o jurídicas) ejercen el derecho de propiedad sobre un mismo bien, así pues, cuando este mismo bien no se encuentra subdividido, se dirá que estos sujetos son copropietarios de acciones y derechos, por lo que en resumen serán copropietarios de una parte alícuota o porcentaje del predio materia de venta.

Por lo tanto, los hijos y el COMPRADOR 1 son propietarios de acciones y derechos es decir que son partes de un bien que no se encuentra dividido ni independizado.
El HIJO 4 pudo vender no solamente su 25%, pudo vender un 20% y vender otro en 5%, o vender a uno el 10%, luego al otro un 10% y una última persona un 5%, sin tener la certeza de que parte del bien inmueble corresponde al porcentaje que se adquiere (alícuota), puesto que, el bien inmueble objeto de compraventa no se encuentra subdividido e independizado.

¿QUE PASA SI COMPRO ACCIONES Y DERECHOS?

De lo señalado se desprende lo siguiente:

1. Cada copropietario puede disponer de su cuota ideal, (alícuota) es decir, puede gravarla, (en este sentido es muy difícil grabarla, dado que el sistema financiero prefiere grabarlo siempre que este independizado) venderla, donarla, y otros actos jurídicos; sin la necesidad de la intervención de los otros copropietarios (HIJO 1, HIJO 2, HIJO 3). Sin embargo, es preciso señalar que el COMPRADOR 1 no sabe con exactitud en donde estará ubicado. (Aunque en la práctica se señala en forma expresa que “encaso de realizarse la independización” las medidas perimétricas se señalan en un espacio determinado, es más no surte efecto esta inscripción porque está en condicional y no esta independizado). A menos que los hijos designen un espacio para cada uno incluyendo el COMPRADOR 1 pero con autorización de los otros o designación de los otros.
2. Considerando que las acciones y derechos solo se transfiere una cuota ideal y no una parte específica del bien inmueble, es preferible que se independice el bien con la finalidad de tener certeza de correspondencia entre el espacio que ocupas del bien inmueble y las acciones y derechos adquiridas.
3. Con la finalidad de establecer la parte específica del bien que nos corresponde como compradores de acciones y derechos será necesario iniciar un procedimiento de división y partición y luego inscribirse en el Registro de Propiedad Inmueble.

CONCLUSIONES

La venta de acciones y derechos si está permitida por nuestras leyes, por ser un ejercicio de la propiedad, pero no tiene independización y eso hace que las cosas no sean seguras, dado que al ser cuotas ideales no puedo solicitar un espacio determinado porque el otro copropietario detentará el mismo espacio, y que al final esto podría convertirse en un pleito sin salida, es por ello que se pide la independización correspondiente a fin de señalar en forma la parcela que le corresponda.