APLICACIÓN DEL ARTÍCULO 1534 DEL CÓDIGO CIVIL EN LOS CONTRATOS DE COMPRA VENTA DE BIEN FUTURO

El artículo bajo comentario señala:

“Artículo 1534.- Compra venta de bien futuro En la venta de un bien que ambas partes saben que es futuro, el contrato está sujeto a la condición suspensiva de que llegue a tener existencia”.

Este tipo de contrato es más conocido como “Contrato de Compra Venta de Inmueble en planos” donde se entiende que yo voy a pagar la construcción de un departamento o una casa en la que estará terminada a futuro, hoy no lo tengo, pero lo tendré, lo tendré después de su construcción.

Aquí parece que no tiene sentido esta figura, sin embargo, analicemos esta situación con peritas y manzanitas para conocer el sentido de la misma.

Imagínate que Pedro entra a una tienda inmobiliaria donde le ofrecen la casa de sus sueños, le enseñan la maqueta virtual (antes era una maqueta que reflejaba el detalle) y pase por la sala, cocina, dormitorios, baños etc, y decide comprarla, pero solo le enseñan el terreno donde estará ubicada, y el departamento le entregaran el 31 de diciembre del año 2022.

Pedro está ilusionado, y como buen contador, trabajará duro y parejo para lograr su objetivo, deberá ahorrar, se privará de muchas cosas, pero al final cumplirá con su sueño.

Pero ojito, está comprando un inmueble que no existe, pero en el derecho peruano, nada impide que lo pueda comprar, esto se le llama “compra de una cosa esperada”, pero, si leemos bien la figura existe la inmobiliaria que promete su existencia, es decir que si yo compro es para que exista por tanto existe una condición suspensiva que, por ley, el bien comprometido tiene que existir, de no existir, esta condición no se cumple y la venta queda sin efecto es más se considera que nunca existió.[1]

Ejemplos de este tipo de compraventa tenemos varios, por ejemplo, la que se hace sobre planos, (ya lo dijimos), otro sobre una construcción no empezada; sobre la mercadería que aún no ha sido fabricada; la de un potrillo o potranca que se encuentra en el vientre; la cosecha aún no recolectada; los minerales que están por extraerse; los peces que aún no han sido pescados, etc, etc, etc.[2]

Por lo tanto, la figura queda de la siguiente forma:

Pero, ¿Qué significa esto de condición suspensiva?

La condición es aquel acto por la cual las partes se ponen de acuerdo que para que se desarrolle el contrato, previamente esa condición se deberá cumplir, si no existe, entonces el contrato es nulo, o mejor dicho, no existe.

La condición, por si misma, no hace nada, pero dentro de un contrato, importa su ejecución, sino se ejecuta, el contrato como tal deja de tener existencia.

(Imagínate que te diga, que quiero comprar un kilo de caramelos marca Cofi Cofi con la condición que esté embolsado, si no está embolsado, simplemente no te compro).

Igual en un contrato de bien futuro se puede decir que “te compro la casa, siempre y cuando exista el 31 de diciembre del año 2022, si no existe, entonces no existe el contrato, por lo tanto me tienes que devolver el dinero que te di, si no me lo das, iniciaré …..”[3]

Por ello la condición es muy importante en el contrato, que asegura su existencia de no ser así estaríamos en serias dificultades, sin embargo, tenemos un problema.

En el caso de Pedro, la venta de bien futuro producirá efectos a partir de que este inmueble cobre existencia, antes no, por tanto Pedro tendría que esperar a que tenga existencia, lo que tendría que esperar días, semanas, meses, años, ¿siglos? ¿Qué feo no?

Es por ello que, en el contrato de compraventa de bien futuro se debe señalar la fecha exacta en que se cumple la condición, es decir su existencia, lo que se corrobora, con la fecha de entrega del inmueble y que ésta entrega debe estar señalada en forma expresa en el contrato, de no ser así, podría acarrear la nulidad del contrato o mejor dicho la inexistencia del contrato, por ello se recomienda que en cada contrato de compraventa de bien futuro, debe señalarse el plazo de entrega y un plazo adicional que refleje, que si existirá pero que por inconvenientes se entregará en forma atrasada.

Por ejemplo; se puede considerar la siguiente cláusula:

“CLAUSULA CUARTA: La fecha de entrega del inmueble será el 31 de diciembre del año 2022, previa coordinación con el Área Comercial de la inmobiliaria, sin embargo en caso que no se pudiese entregar en la fecha acordada, las partes firmantes aceptan un plazo adicional a fecha de entrega del inmueble de veinte (20) días adicionales”.

Esos 20 días, es un referente, puede ser más o menos, dependerá de los ingenieros, quienes podrán señalar la fecha de entrega.

REFERENCIAS

[1] ARIAS SCHREIBER PEZET, Max (2011). Exégesis del Código Civil peruano de 1984. Contratos–Nominados. Tomo II, Lima: Normas Legales, pág. 41.
[2] Op. Cit pág. 42.
[3] Ejemplo creado por el autor.