MI INMOBILIARIA Y LOS CONSUMIDORES

Mi Inmobiliaria y los Consumidores

Estimado lector, es preciso considerar que el arte de la construcción, no es para todos, es solamente para unos cuantos, y de esos cuantos es solamente para algunos.

Es por ello que, seguramente te tienes que enfrentar a muchos desafíos, como por ejemplo la fecha exacta de la entrega del inmueble, el levantamiento de la garantía, si es que lo palanqueaste con el banco, la independización, etc.

Siendo esto así, las inmobiliarias y constructoras son empresas que se deben a los lineamientos de LEY Nº 29571 que aprueba el CÓDIGO DE PROTECCIÓN Y DEFENSA DEL CONSUMIDOR, quien define como consumidor o usuario a Las personas naturales o jurídicas que adquieren, utilizan o disfrutan como destinatarios finales productos o servicios materiales e inmateriales, en beneficio propio o de su grupo familiar o social, actuando así en un ámbito ajeno a una actividad empresarial o profesional.

Si se presentase un comprador para adquirir una unidad inmobiliaria, deberá considerarse como consumidor, por lo tanto, tiene derechos contemplados en el mismo cuerpo de leyes mencionado.

En efecto, las características de estos consumidores se pueden observar en la RESOLUCIÓN 1153-2020/SPC-INDECOPI de fecha 24 de julio del 2020, en la “que se confirma la resolución recurrida en el extremo que halló responsable a Constructora e Inmobiliaria Rato S.A.C. por infracción del artículo 19° del Código de Protección y Defensa del Consumidor, al haberse evidenciado que incumplió con entregar los inmuebles ubicados en los proyectos inmobiliarios Vista Mar, Casa Club y Residencial Ibiza, de manera oportuna.

¹Abogado egresado de la Pontificia Universidad Católica del Perú, especialista en derecho minero, laboral concursal, consumidor, inmobiliario entre otros, actualmente es postulante a una Maestría en Gestión Pública de la misma casa de estudios.

²1. Consumidores o usuarios 1.1 Las personas naturales o jurídicas que adquieren, utilizan o disfrutan como destinatarios finales productos o servicios materiales e inmateriales, en beneficio propio o de su grupo familiar o social, actuando así en un ámbito ajeno a una actividad empresarial o profesional. No se considera consumidor para efectos de este Código a quien adquiere, utiliza o disfruta de un producto o servicio normalmente destinado para los fines de su actividad como proveedor.

1.2 Los microempresarios que evidencien una situación de asimetría informativa con el proveedor respecto de aquellos productos o servicios que no formen parte del giro propio del negocio.

1.3 En caso de duda sobre el destino final de determinado producto o servicio, se califica como consumidor a quien lo adquiere, usa o disfruta.

Por otra parte, se declara la nulidad parcial de la resolución que incluyó de oficio al señor César Augusto Ramos Morales, gerente general de Constructora e Inmobiliaria Rato S.A.C., y de la resolución apelada, en los extremos que imputó y analizó, respectivamente, su presunta responsabilidad al amparo del artículo 19° del Código de Protección y Defensa del Consumidor”.

En esta resolución se puede observar que tratándose de los servicios inmobiliarios y de construcción, un consumidor, es decir un cliente, o comprador de unidad inmobiliaria, que adquiere un bien inmueble en el mercado esperaría que el proveedor cumpla con las obligaciones asumidas expresamente en el contrato de compraventa o en los documentos anexos entre los cuales se encuentra la fecha de entrega, la independización e inscripción del inmueble, la colocación de los acabados ofrecidos, entre otros aspectos tal como se puede apreciar en el fundamento 66 de la Resolución bajo comentario.

Por otro lado, dice el TRIBUNAL DE DEFENSA DE LA COMPETENCIA Y DE LA PROPIEDAD INTELECTUAL Sala Especializada en Protección al Consumidor, que los medios probatorios, evaluados en conjunto, permiten acreditar la infracción al deber de idoneidad por parte de Inmobiliaria Rato al no entregar oportunamente los inmuebles en los proyectos Vista Mar, Casa Club y Residencial Ibiza.

En una inmobiliaria o una constructora, ¿Qué es el deber de idoneidad?, el Código de Protección al Consumidor señala en su artículo 18 que se entiende por idoneidad la correspondencia entre lo que un consumidor espera y lo que efectivamente recibe, en función a lo que se le hubiera ofrecido.

Si yo quiero comprar una unidad inmobiliaria, sea una casa o un departamento, en planos, por ejemplo, donde yo tengo la expectativa dibujada en mi cabeza donde este departamento será color verde de acuerdo a la publicidad señalada, los acabados serán de laja española y los closets serán de pino, esa imagen debe corresponder a la realidad al momento de recibir el departamento.

Por otro lado, la resolución equipara como idoneidad los siguientes puntos:

1. La fecha de entrega,

2. La independización e inscripción del inmueble,

3. La colocación de los acabados que han sido ofrecidos,

4.Entre otros aspectos, ojo SIEMPRE QUE ESTOS SEAN OFRECIDOS EN FORMA EXPRESA.

Pero, porque el tribunal exige como idoneidad la fecha de entrega, porque dentro de la imagen interna del consumidor está esperando la entrega del departamento en una fecha de terminada, dado que esta ya ha sido planeada, en efecto existen muchas personas que al comprar un departamento han alquilado previamente un departamento y habitan en ella hasta la entrega del departamento que se realizará, por ejemplo el día 30 de octubre del año 2020, por lo que si no recibe ese departamento, se podría decir que existe un problema para el consumidor y con justa razón podría solicitar la entrega y exigir vía INDECOPI este extremos.

Como consecuencia jurídica, el comprador desea que su unidad inmobiliaria esté completamente independizada y luego de ésta, su inmueble esté inscrita en los registros públicos a su nombre y no a nombre de la inmobiliaria o de la constructora y menos la existencia de una hipoteca a nombre de algún banco.

Ahora, si al consumidor se le a ofrecido o se ha llegado a un acuerdo relacionado a la colocación de los acabados o cualquier otro aspecto, como, por ejemplo, le regalo un estacionamiento o un depósito con tal que no denuncie (suele pasar), desde ya, se convierte en una obligación y por tanto exigible y pasa a ser parte de esa idoneiidad retratada en el cerebro del consumidor.

Si observamos lo hasta ahora escrito, estoy seguro estimado constructor, no existe muchas salidas para poder cumplir con lo prometido, es más nos encontramos en una situación bastante difícil y listos para tirar la toalla gritar a los cuatro vientos y abandonar el proyecto.

Por otro lado, la resolución equipara como idoneidad los siguientes puntos:

Sin embargo existe una salida dentro de estas expectativas en el contrato de compraventa de bien futuro, que podría reflejarse en la clausula denominada “Clausula de conciliación previa” donde el consumidor debe conocer que ante circunstancias difíciles como es el caso de la pandemia por el Coronavirus CODID 19, el consumidor sigue teniendo la imagen de idoneidad interna en su cerebro, y que sabe que ante esta situación de pandemia, las constructoras han estado paralizadas, se sabe que las bolsas de cemento que se han comprado se han malogrado, los trabajadores no laboraron por un tema de seguridad, etc, que los consumidores definitivamente no lo van a entender porque no son de la especialidad, por lo que es de imperiosa necesidad aliarnos con ellos y buscar una salida común.

Definitivamente las firmas deberán ser legalizadas o protocolizadas ante una Notaría y elevadas a Escritura Pública, cuyas firmas se realizarán ante notario público que dará fe de su aceptación del contenido de la misma.

El deber de idoneidad, no solamente es lo que yo, como consumidor, tengo en mi mente, como consecuencia de la información debida de la constructora o inmobiliaria podré adquirirlo al final, sino también, es derecho del consumidor saber cómo se está desenvolviendo la construcción de su futura casa por ello puedo ver si la constructora o inmobiliaria tiene alguna sanción o no, por tanto, podré revisar en la plataforma de INDECOPI denominada “Mira a quien le compras ”, y yo como consumidor podré ver la trayectoria de esta constructora o inmobiliaria.

Sin embargo, existe un deber que puede beneficiar y evitar acciones ante Indecopi, si es que comunicamos al consumidor sobre los avances de la inmobiliaria, y porque no los retrasos de la misma y que se pueden solucionar mediante documentos de fecha cierta donde se puede llegar a tener acuerdos importantes sobre la espera no deseada por las partes.

Las adendas también son una herramienta muy poderosa con la finalidad de poder cumplir dentro de esa idoneidad señalada por el Código al Consumidor, pero se debe considerar que de no cumplirse puede ser un arma de doble filo porque puede ser muy perjudicial para la constructora o inmobiliaria.

Otro error que se suele cometer es no ofrecer información mínima sobre los inmuebles ubicados en los mencionados proyectos, es decir que solamente se les muestra, el departamento, no se da detalles de los materiales, y tampoco se da información de la entrega, desde ya es un craso error estar en una situación como esta, pero que es lo que pide un consumidor, veamos:

1.- El consumidor puede ser variopinto en el sentido que el departamento que adquirirá será para uso familiar, o de soltero/a una pequeña oficina, etc, pero todos se centran en tres cosas:

a. Ubicación.

b. Presupuesto.

c. Fecha de entrega

De lo señalado proponemos observar los siguientes puntos:

1. Si el consumidor prefiere comprar una casa o departamento en un Condominio, debe tener presente que va a formar parte de un grupo de personas, por tanto, deberá someterse a un Reglamento Interno. Considerando que el departamento no esté independizado se someterá a un Reglamento de convivencia entre sus vecinos.

2. Tener en consideración el estado civil del consumidor, dado que si es casado deberá vincularse con la esposa a menos que tengan separación patrimonial. En caso de convivientes, se trata como solteros a menos que exista un certificado o una sentencia de “Unión de Hecho”, si es esto último también la conviviente tendría que participar, siempre y cuando las partes de la convivencia estén libre de impedimento, (en otras palabras, no estén casados).

3. Es importante tener a la mano los siguientes documentos a fin de poder mostrarles a los futuros compradores:

a. Copia del Título de propiedad, de la base o matriz del terreno a construir. Generalmente es este terreno que está hipotecado a favor de un banco, que garantiza el préstamo a la inmobiliaria o a la empresa constructora que promociona la construcción. No confundir título de propiedad con la copia literal, el primero es la Escritura Pública (inscrita o no inscrita) y es a partir de esta que se puede vender la propiedad.

b. Copia Certificada-Literal (o Copia Literal simple) de la Partida Registral del inmueble y para mayor seguridad solicitar también el Certificado Registral Inmobiliario (CRI) ambos documentos vigentes (con 30 días como máximo) y son otorgados por los Registros Públicos (SUNARP), a fin que el consumidor pueda ver que realmente están las cosas en regla.

c. Documento que se encuentre inscrita en SUNARP la Declaratoria de Fábrica. Asimismo, en el caso de edificios que figure inscrita la Partida de Independización (Propiedad Exclusiva y Propiedad común).

d. Copia de los documentos municipales actualizados: HR (Hoja Resúmen), PU (Predio Urbano) y Certificado de no adeudo en el pago de los impuestos: predial y los arbitrios municipales. Asimismo, es importante tener el documento que acredite la Zonificación que le corresponde.

e. Después, si llegase a efectuar la compra, se tramitará el Certificado de Parámetros Urbanísticos.

4. Toda esta información es preciso que los ejecutivos de venta y/o la propia inmobiliaria lo tengan a disposición de los consumidores a fin que ellos puedan ver, incluso puedan tomar fotos.

5. Las pancartasa de publicidad o los banes, deben tener la información suficiente y REAL de lo que se va a transferir, incluso muchas inmobiliarias tienen convenios con algunas casas con artefactos inmobiliarios como cocinas refrigeradoras etc, que acreditan como regalo con tal que compren el departamento, estas ofertas deben estar muy claras al momento de señalarlas, separar las ofertas de la compra y venta de los pagos de separación, dado que en este aspecto, puede ser usado en contra si no se llega a cumplir.

6. La publicidad debe estar en un lugar aparente con datos bastante claros y sin que invite a duda aparente al consumidor, inclusive los colores deben estar diferenciados de tal forma que las letras no se fundan con otros colores o no se puedan ver. Eliminar las letras chiquitas de la publicidad porque invitan a la no lectura.

7. Sobre la pasantía o paseo de muestra en el módulo o replica del departamento. Aquí si es preciso tener mucho cuidado, no poner o resaltar propuestas o material que no se va instalar en el departamento real, porque esto si es seguro que puede ser una denuncia ante INDECOPI más una multa o sanción. Si se pone una marca, es esa marca la que deberá incorporar en la construcción y no otra. Aquí el residente o supervisor de ser el caso deberá corroborar las acciones de la construcción a fin de cumplir las exigencias técnicas del expediente de obra, dado que si al entregarse resulta que se quiebra la pared o revienta la cañería o el desagüe, no esperen que les absuelva el INDECOPI, por más pool de abogados encargados en la defensa. Acuérdense que la idoneidad del consumidor así como el principio de la realidad (SI EL PRINCIPIO DE LA REALIDAD) PRIMARAN SOBRE CUALQUIER ARTIFICIO QUE SE QUIERA REALIZAR en otras palabras la ¡¡¡¡¡idoneidad prima sobre cualquier cosa!!!!!

8. Se debe ser claro en cuanto al monto de compra, incluyendo los gastos administrativos, separaciones porcentajes “X” deben figurar en los afiches o en la información presentada.

9. Si los pagos van a ser con préstamo del banco, el consumidor debe hacerse asesorar con el banco respectivo donde el constructor o la inmobiliaria ya no entran a tallar a menos que existe un convenio con el banco respectivo. 10. El contrato de compraventa de bien futuro deberá están debidamente redactado y de ser posible se le debe explicar al consumidor las características del mismo si es que lo requiere, mencionando sobre todo aquellas cláusulas que podría ser muy enredadas, inclusive se le debe permitir atender al abogado que pueda visitarlos a nombre de los consumidores.

Bueno señores, podemos seguir escribiendo más pero por ahora tenemos esto y más adelante si es que ustedes nos permiten seguiremos ampliando algunos temas de necesidad que usted nos propongan.